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Nov 13, 2023

La plate-forme d'observation de la Tate Modern envahit l'intimité des appartements, selon les règles de la Cour suprême

Le tribunal conclut que les propriétaires d'appartements en face de la galerie de Londres font face à un niveau inacceptable

Le tribunal conclut que les propriétaires d'appartements en face de la galerie de Londres font face à un niveau d'intrusion inacceptable

Les propriétaires d'appartements de luxe en face de la galerie d'observation de la Tate Modern sont confrontés à un niveau d'intrusion inacceptable qui les empêche de profiter de leur maison, a jugé la Cour suprême.

Dans un jugement majoritaire, le tribunal a déterminé que les propriétaires d'appartements étaient confrontés à une "intrusion visuelle constante" qui interférait avec "l'utilisation et la jouissance ordinaires" de leurs propriétés, étendant la loi sur la vie privée pour inclure la vue - bien que seulement dans des cas extrêmes.

Notant que certains visiteurs de la galerie d'observation de la Tate Modern, qui est actuellement fermée, photographient les intérieurs et publient les images sur les réseaux sociaux, Lord Leggatt a déclaré : « Il n'est pas difficile d'imaginer à quel point vivre dans de telles circonstances serait oppressant pour toute personne ordinaire – un peu comme être exposé dans un zoo.

L'affaire implique cinq propriétaires de quatre appartements dans le développement Neo Bankside sur la rive sud de Londres qui prennent des mesures contre la Tate sur les quelque 500 000 visiteurs par an qui regardent dans leurs maisons depuis la plate-forme d'observation à 34 mètres. La plate-forme, ouverte en 2016, offre un panorama de la ville ainsi qu'une vue directe sur leurs appartements vitrés. La plate-forme a été ouverte au public en 2016, quatre ans après l'achèvement des appartements.

La décision de la Cour suprême avait été anticipée comme consacrant potentiellement le droit des locataires à la vie privée et ouvrant potentiellement les vannes à des milliers de conflits entre voisins.

Cependant, Leggatt était clair à son avis qu'il s'agissait d'un cas spécifique, car la décision de la Tate d'ouvrir une galerie d'observation était "une utilisation très particulière et exceptionnelle du terrain", et ne signifiait pas que les résidents pouvaient se plaindre de nuisances car les voisins pouvaient voir à l'intérieur de leurs bâtiments.

Le jugement ne contient pas de recours, et cela a été renvoyé à la Haute Cour, suggérant qu'il pourrait impliquer soit une injonction, soit des dommages-intérêts versés aux propriétaires.

La décision de Leggatt a été soutenue par Lord Reed et Lord Lloyd-Jones, tandis qu'un jugement dissident a été rendu par Lord Sales, avec lequel Lord Kitchin était d'accord. Tous les juges n'étaient pas d'accord avec une décision antérieure de la cour d'appel selon laquelle l'intrusion visuelle ne relevait pas du champ d'application de la loi sur la nuisance, mais ils étaient divisés sur la pertinence de l'utilisation par la Tate de ses terres.

Sales a convenu qu'il était possible qu'une intrusion visuelle soit considérée comme une nuisance privée, mais a suggéré que bien que la plate-forme d'observation ne soit pas une utilisation «ordinaire» du terrain de la Tate, elle était raisonnable. Invoquant "le principe de réciprocité raisonnable et de compromis, ou "donner et recevoir", ila noté que les propriétaires d'appartements pouvaient "prendre des mesures de protection normales", telles que la pose de rideaux.

Leggatt a déclaré que demander aux résidents de mettre des rideaux "place à tort la responsabilité d'éviter les conséquences des nuisances sur la victime", notant que les juges ne demanderaient pas à quelqu'un de porter des bouchons d'oreilles pour bloquer les bruits excessifs.

Il n'était pas non plus d'accord avec l'idée que les murs de verre des propriétés signifiaient que les demandeurs étaient "responsables de leur propre malheur".

L'affaire est en cours depuis 2017, lorsque les propriétaires des appartements ont demandé une injonction obligeant la galerie à boucler des parties de la plate-forme ou à ériger des écrans pour empêcher ce qu'ils ont qualifié d'invasion "implacable" de leur vie privée. Les juges de deux tribunaux ont statué contre les propriétaires d'appartements pour des raisons différentes.

L'affaire a ensuite été portée devant la Cour suprême, une décision considérée par des experts juridiques comme indiquant qu'elle était considérée comme une question d'intérêt public.

Il y avait deux questions juridiques principales: si «surplombant» constituait une nuisance privée et si la galerie d'observation était une utilisation raisonnable du terrain de la Tate, étant donné qu'elle se trouvait dans une galerie d'art.

Leggatt s'est prononcé contre la décision antérieure de la cour d'appel, déterminant qu'il s'agissait d'un "cas simple de nuisance". Il a reconnu que les tribunaux avaient peut-être été influencés par ce qu'ils percevaient comme étant l'intérêt public, et qu'il y avait peut-être "une réticence à décider que les droits privés de quelques riches propriétaires fonciers devraient empêcher le grand public de profiter d'une vue illimitée de Londres et un grand musée national de fournir un accès public à une telle vue ".

Dans une première décision de la Haute Cour en 2019, le juge Mann a accepté l'argument selon lequel la négligence relevait théoriquement du champ d'application des protections juridiques existantes contre l'intrusion du voisinage dans la maison, le délit de nuisance, mais a fait valoir que la conception aux parois de verre des appartements et leur emplacement dans le centre de Londres avait "un prix en termes de confidentialité".

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Les propriétaires de l'appartement ont par la suite fait appel et, en 2020, la cour d'appel a statué que la vue surplombante ne pouvait jamais être considérée comme une nuisance privée, bien qu'elle ait soutenu que si c'était le cas, cela s'appliquerait dans ce cas.

Natasha Rees, associée chez Forsters LLP et avocate principale conseillant les propriétaires d'appartements, a déclaré que ses clients étaient "satisfaits et soulagés" que Leggatt ait reconnu à quel point la plate-forme d'observation avait été "oppressante" et qu'ils travailleraient avec la Tate pour "trouver une solution pratique qui protège tous leurs intérêts".

James Souter, associé chez Charles Russell Speechlys, a déclaré que le jugement était "un moment historique étendant la loi sur la nuisance pour se protéger contre l'intrusion visuelle". Il a déclaré que la répartition 3-2 entre les juges montrait "à quel point l'affaire était finement équilibrée jusqu'à la toute fin".

"Pour l'avenir, il sera intéressant de voir si cette affaire incite davantage de propriétaires à faire des réclamations similaires lorsqu'ils se sentent ignorés. Cependant, la Cour suprême a clairement indiqué que les circonstances dans lesquelles la nouvelle loi sera appliquée seront rares mais a mis en évidence les problèmes liés à la vidéosurveillance et au partage d'images à partir de caméras sur les réseaux sociaux ", a déclaré Souter.

D'autres avocats ont souligné que l'affaire pourrait influencer les développeurs et d'autres. Adam Gross, un partenaire de Fladgate, a déclaré que les promoteurs immobiliers commerciaux - par exemple, ceux qui construisent des bureaux, des unités de vente au détail et des hôtels - peuvent avoir besoin de choisir "des conceptions qui réduisent le risque d'intrusion visuelle dans le bâtiment d'un voisin, et les propriétaires de ces actifs peuvent avoir besoin de rechercher d'autres moyens d'utiliser l'espace supérieur au dernier étage".

Richard Cressall, associé du cabinet d'avocats Gordons et expert en litiges immobiliers, a déclaré que la décision était "un résultat extrêmement inattendu", mais il doutait qu'il y ait de nombreux cas comme celui-ci.

Donal Nolan, professeur de droit privé à l'Université d'Oxford, a déclaré que la décision était "une décision historique dans la mesure où c'est la première fois que le droit anglais reconnaît qu'une intrusion visuelle depuis un terrain voisin peut constituer un délit de nuisance privée (et donc une violation des droits de propriété)". Il a déclaré que l'impact sur les résidents et les promoteurs « dépendrait de la manière dont les autres tribunaux interprètent la décision de manière large ou étroite ».

Un porte-parole de la Tate a remercié la Cour suprême pour son "examen attentif" et a refusé de commenter davantage.

Cet article a été mis à jour le 3 février 2023 pour inclure une citation directe d'Adam Gross, remplaçant la paraphrase utilisée dans une version antérieure.